토지임대부 주택과 환매조건부 주택 뜻 정리 (feat 3기 신도시)

최근 국토교통부 장관으로 변창흠 LH 사장이 내정되면서 그가 오랫동안 도입을 주장한 토지임대부 주택과 환매조건부 주택에 관심이 쏠리고 있습니다. 특히 LH 사장 재직 시절 3기 신도시에 환매조건부, 토지임대부 분양주택 등 분양주택 공급방식을 다양화하는 방안을 추진키로 했었기 때문에, 조만간 분양되는 3기 신도시에 이러한 정책이 곧바로 도입되는 것 아니냐는 전망이 나오고 있습니다.

 

[(아래) 변창흠 내정자가 토지임대부 및 환매조건부 주택을 3기 신도시에 적용하는 것을 언급한 인터뷰, 2019년 9월 23일 자 한국경제신문]

변창흠 LH 사장 "3기 신도시, 서울 부도심으로 키워야"

 

[(아래) 토지임대부 및 환매조건부 주택을 3기 신도시에 적용할 수 있다는 전망을 전하는 기사, 2020년 12월 6일 자 한국경제신문]

토지임대부·환매조건부 주택 도입 '급물살' 타나

 

사실 환매조건부 주택과 토지임대부 주택은 새로운 것이 아닙니다. 이미 2007년도에 정부에서 경기도 군포시 부곡택지개발지구를 공급하면서 이 두 형태의 주택을 공급했습니다. 하지만 시장의 반응은 차가웠고, 정부가 원하는 대로 시장이 흘러가지 않았습니다.

 

어찌 됐든, 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 도입의 필요성을 줄기차게 주장해 온 변창흠 LH 사장이 국토교통부 장관으로 오면서 분양 정책도 다시 격변할 것으로 보이는 바, 여전히 생소한 단어인 토지임대부 주택과 환매조건부 주택에 대해서도 모르면 안 되겠습니다. 이번 포스트에서는 토지임대부 주택과 환매조건부 주택의 뜻을 알아보고자 합니다.

 

 

토지임대부 주택과 환매조건부 주택의 상위 개념인 공공자가 주택

 

일반 시민이 자가로 소유하는 주택이면서 공공성도 지니는 주택을 의미합니다. 공공자가 주택은 토지와 주택의 소유권의 분리 여부, 소유권의 권능 중 일부에 대한 통제여부, 소유권 중 일부 분할 여부에 따라 토지임대부 주택과 환매조건부 주택으로 나눌 수 있습니다. 토지임대부 주택은 토지와 주택의 소유권이 분리되어 일반 시민은 건축물에 대한 소유권만 갖는 것이며, 환매조건부 주택은 일반 시민이 토지와 건물 모두 소유하지만 소유권 중 처분권의 일부를 제약하여 건축물 매각 시 미리 정해진 가격으로 공공기관에만 매각하도록 의무화한 주택입니다.

 

이 둘의 차이가 이해되셨나요? 이어서 각각의 개념에 대해 더 자세히 알아보겠습니다.

 

 

토지임대부 주택

앞서 말했듯이 토지임대부 주택은 공공부문이 토지소유권은 보유하고 주택만 분양하는 방식입니다. 토지의 소유권은 공공기관인 LH를 통해 정부에 남겨두고 건물만 팔아 분양가를 획기적으로 낮추는 제도로 노무현·이명박 정권 때 추진됐으나 성공하지 못했습니다. 분양된 이후 건물 가격이 올라 수분양자들이 큰 시세차익을 챙기는 등 제도의 취지를 살리지 못했고 LH의 부담도 만만찮아 주택법에 근거는 있지만 사문화되었다고 합니다.

 

그런데 이렇게 사문화된 토지임대부 주택 제도를 개선하는 내용의 '주택법' 개정안이 최근 국회 상임위원회를 통과했습니다. 이 개정안의 주된 내용은 토지임대부 주택 수분양자가 건물을 매각할 때 공공기관에 되팔게 하는 것입니다. 잠깐, 이 개정안의 내용, 뭔가 환매조건부 주택과 비슷하지 않나요? 맞습니다. 이 개정안은 토지와 주택의 소유권을 이미 분리한 토지임대부 주택의 개념에 처분권을 제약하는 것으로, 이 개정안이 통과된다면 환매조건부 주택의 개념과 별반 다르지 않다고 할 수 있습니다.

 

 

 

환매조건부 주택

 

환매조건부 주택은 위에서 보셨듯이 LH 등 공공기관이 주택을 건설한 뒤 저렴한 가격으로 분양하고 주택 소유권 중 처분권의 일부만 제약하여 매각할 때 미리 정해진 가격으로 반드시 공공기관에만 매각하도록 의무화한 주택입니다. 토지임대부 주택과 다르게 토지에 대한 소유권도 인정을 하는 것이죠. 또한, 낮은 가격으로 분양되기 때문에 자금력이 충분하지 않은 무주택 시민들이 자가주택의 개념으로 평생 소유하면서 살 수 있습니다.

 

낮은 분양가로 공급을 하는 공공기관은 어떻게 사업성을 확보할 수 있을까요? 환매조건부 주택은 환매된 주택의 재공급 시에 분양 가격을 높임으로써 개발이익을 환수할 수 있습니다. 때문에 최초 분양 가격을 획기적으로 낮추더라도 장기적으로 공공부문 사업자의 수익성은 보장된다고 합니다.

 

+

모 커뮤니티 사이트에서 어떤 분이 '내가 부동산에서 RP를 볼 줄이야'라고 하시길래 RP가 뭘까 검색해봤습니다. 검색해보니 '환매조건부 채권'이더군요. 그러니까 금융 쪽에서는 이미 알려져 있는 '환매조건부'를 부동산에 적용한 것이 '환매조건부 주택'이라는 개념의 시발점이 아닐까 싶습니다. 환매조건부 채권이 무엇인지 궁금하다면 제가 써놓은 다른 포스팅이 좋은 참고가 되리라 생각됩니다.

2020/12/08 - [금융 이야기] - 환매조건부 채권(Repurchase Agreement, RP, Repo)에 투자하기 (feat 한국투자증권 앱)

 

 

공공자가 주택의 한계점

 

앞으로는 환매조건부 주택뿐만 아니라 토지임대부 주택도 매각 시 공공기관에만 매각할 수 있습니다. 즉, 공공자가 주택의 특징은 '내가 소유한 아파트를 매각할 때 발생하는 양도차익을 모두 국가에 헌납해야 한다'로 정리되는 것 같습니다.

 

재미있는 것은, 이러한 형태의 아파트가 소유하고 있을 때에는 다른 아파트와 똑같이 모든 비용(보유세 등)을 다 지불해야 한다는 점입니다. 왜냐고요? 소유권이 그 아파트를 분양받은 사람에게 있기 때문이죠. 그런데 매각할 때에는 다른 아파트와 다르게 시세 차익을 낼 수 없습니다. 또한, 환매조건부 주택을 분양받을 경우 무주택자가 받을 수 있는 여러 혜택(청약가점, 대출 등)을 포기하고 전세에 들어가는 것과 별반 다르지 않습니다. 혜택을 발로 차버리는 격이죠. 

 

평생 살 집을 마련한다는 관점에서는 저렴한 비용으로 분양을 받을 수 있기 때문에 좋을 수도 있겠으나, 소유권, 특히 처분권에 제약을 받는다는 점에서, 여러 혜택을 포기해야 한다는 점에서, 적지 않은 자금을 투자해야 하는 자산으로서의 한계는 분명해 보입니다.