아파트를 소유하고 있을 때 내는 세금은 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 나눌 수 있다. 이 두가지 세금(재산세와 종부세)을 합친 것이 아파트 보유세라고 보면 된다. 이번 글에서는 아파트를 소유하고 있을 때 내야하는 세금 계산 방법을 예시와 함께 알아본다.
1. 과세표준
재산세와 종부세를 계산하기 전에 먼저 과세표준의 개념을 정리하고 넘어가야 한다. 과세표준에 각종 숫자를 연산하여 재산세와 종부세가 계산되기 때문이다. 과세표준에 대한 정의는 아래와 같다:
즉, 과세표준은 세금을 계산하기 위해 기준이 되는 금액이다. 아무리 같은 동, 같은 라인에 있는 아파트라도 각 아파트의 주인들이 생각하는 본인들 집의 가치는 각자마다 다를 것이기 때문에, 과세표준을 만들어 같은 아파트를 소유하고 있다면 동일한 과세표준을 적용하여 동일한 세금을 내도록 하는 것이다.
아파트의 과세표준은 시가표준액(공시지가)에 공정시장가액 비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 되어 있다. 공정시장가액 비율은 2009년 이명박 정부 때 노무현 정부에서 만든 종부세를 할인하기 위해 도입했다고 하며, 재산세와 종부세를 산출하기 위한 과세표표준인 공시지가에 이 비율을 곱하여 과세표준을 도출하게 된다.
| 과세표준 = 공시지가 x 공정시장가액 비율 |
공정시장가액 비율은 2020년 기준으로 재산세는 60%, 종합부동산세는 85%이다. 특히, 종부세의 공정시장가액 비율은 2018년까지 80%로 유지되다가 문재인 정부에서 부동산 시장 과열을 막기 위해 2019년부터 매해 5%씩 올리기로 결정했으며, 2022년에 100%가 될 예정이다.
2. 재산세
위에서 계산한 과세표준을 이용해 총 4개의 구간으로 나눠 재산세를 계산한다. 각각의 구간에 따른 재산세 계산 공식은 아래와 같다:
| 과세표준 | 재산세 계산 공식 |
| 6천만 원 이하 | 과세표준 X 0.1% |
| 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | (과세표준 - 6천만 원) X 0.15% + 6만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | (과세표준 - 1억 5천만 원) X 0.25% + 19만 5천 원 |
| 3억 원 초과 | (과세표준 - 3억 원) X 0.4% + 57만 원 |
위의 표를 이용해 재산세를 계산해 보자. 예를 들어, 공시지가로 10억인 집을 1채 보유하고 있다면 과세표준은 6억이고(공시지가 10억 x 60%), 재산세는 {(10억 원 X 60%) - 3억 원)} X 0.4% + 57만 원 = 177만 원이 된다.
3. 종합부동산세 (= 종부세)
종부세를 계산하는 산식은 아래와 같다:
| 종부세 = [{(공시가격 - 공제가격) x 공정시장가액 비율} x 세율 - 공제할 재산세액] - 세액공제 - 세부담상한 초과세액 |
그렇다. 매우 복잡한데, 하나씩 들춰가며 따라가보자. 먼저 과세표준을 구해야 하는데, 여기서 특기할 만한 점은 과세표준을 산출하는 방법이 위에서 말한 것과 비슷하지만 공시가격에 공제가격을 뺀 후 공정시장가액 비율을 곱한다는 것이 다르다는 것이다.
| 종부세 과세표준 = (공시가격 - 공제가격) x 공정시장가액 비율 |
공제가격은 기본적으로 1주택 당 6억 원인데, 1세대 1주택에 한하여 9억 원까지 공제를 해준다. 한가지 팁은, 부부공동 명의로 50%씩 지분을 나눌 경우 1인당 6억 원 씩 총 12억 원을 공제받을 수 있다는 점이다. 이는 종부세 계산 시 공시가격을 지분대로 나누고, 지분대로 나눈 공시가격에 6억 원을 인당 공제하기 때문. 공동명의인 집은 종부세 계산 시 1세대 1주택으로 보지 않아 6억 원까지만 공제된다는 점, 참고하자.
어쨌든 과세표준을 계산했다면 이에 세율을 곱한다. 아파트에 대한 종부세 세율('19년 이후 기준)은 아래와 같다:
| 과세표준 | 종부세 계산 공식 |
| 3억 원 이하 | 과제표준 x 0.5% |
| 6억 원 이하 | 과세표준 x 0.7% - 60만 원 |
| 12억 원 이하 | 과세표준 x 1% - 240만 원 |
| 50억 원 이하 | 과세표준 x 1.4% - 720만 원 |
| 94억 원 이하 | 과세표준 x 2% - 3720만 원 |
| 94억 원 초과 | 과세표준 x 2.7% - 10,300만 원 |
여기까지 구해진 금액을 '종합부동산세액'이라고 한다. 이제 여기에 재산세액을 공제하여 동일한 대상(아파트)에 대해 이중으로 과세되는 일을 피하는 작업을 해야한다. 국세청에서 공개한 세액계산 흐름도에는 '재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액을 공제한다'고 되어 있다.
위의 재산세 계산 예시를 이용해 한번 계산을 해보자. 내가 소유하고 있는 공시지가 10억 원 아파트에 재산세 177만원을 이미 냈다고 가정해보자. 먼저 종합부동산 과세표준을 계산하면 (10억 원 - 6억 원) x 90%로 3억 6천만 원이다. 이는 6억 원 이하에 해당하므로 3억 6천만 원 x 0.7% - 60만 원 = 192만 원이 된다. 여기에서 177만 원을 이미 재산세로 냈으므로 이를 공제하면 총 15만 원을 추가로 내야한다는 것을 알 수 있다. (만약 집을 부부가 각각 50%씩 공동명의로 지분을 가지고 있다면 10억 x 50% - 6억 원 = -1억 원이라 부부 모두 종부세 과세 대상이 아님을 알 수 있다)
그럼 15만 원이 끝인가? 아니다. 특정 조건을 만족하면 추가로 세액공제를 해준다. 1세대 1주택자로 5년이상 보유 시 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50%를 공제해주며, 60세 이상은 10%, 65세 이상은 20%, 70세 이상은 30%를 공제해주는데, 보유기간공제와 연령공제는 합산 70%까지 중복으로 적용이 가능하다. 예를 들어, 공시지가 10억 원인 아파트를 10년 동안 소유했고 내 나이가 50세라면 종부세액 15만 원에 40% 할인이 들어간 9만 원만 내면 되는 것이다.
특기할만한 점은 이렇게 계산된 종부세가 직전년도 보유세 총액(재산세 + 종부세)의 150%를 넘는다면 세부담상한에 도달한 것으로 보고 직전년도 보유세의 150%까지만 납부하도록 되어 있다.
*이 글의 내용과 계산 결과는 법적인 효력이 없음을 미리 알려드립니다. 정확한 세액 계산을 위해서는 가까운 세무사나 전문가를 찾아주시길 부탁드립니다.
자료출처: 국세청