아파트 주담대에 연동되는 금리에 대해 알아보자 (+ 2021년 예측)

 

 

오늘 저는 생애 처음으로 아파트 주담대를 약정하고 왔습니다.

 

은행은 고정금리 상품을 10년까지만 다루나 저는 30년 고정금리를 원했기 때문에 제2금융권에서 주담대를 받기로 했습니다.

 

인생 처음으로 큰 금액의 대출을 약정하는 것이다 보니 매우 떨렸고, 수많은 서류들에 제 인감도장이 찍힐 땐 혹여 제가 미리 확인하지 못한 조항들이 있을까 내심 불안하기도 했습니다.

 

그래도 약정을 하고 나니 한결 후련했는데요, 아마도 잔금을 잘 치를 수 있을 것 같다는 생각과 함께,

앞으로 금리가 오를 것이라 예상을 했기 때문에 상대적으로 낮은 금리에 30년 고정이라는 좋은 조건으로 약정을 했다는 뿌듯함 때문이었던 것 같습니다.

 

그렇다면 저는 왜 주담대가 앞으로 오를 것이라 생각했을까요?

 

 

주담대에 연동되는 금리

주담대 금리가 앞으로 오를지 떨어질지 판단하기 위해서는 먼저 주담대 금리에 기준이 되는 금리가 무엇인지, 그리고 주담대 금리는 어떻게 계산되는지 알아야 합니다.

 

먼저 주담대 금리와 연동이 되는 금리는 아래와 같습니다:

 

• 혼합형 주담대는 금융회사가 발행하는 금융채 AAA등급 5년물 금리와 연동
• 변동형 주담대는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 수신상품 금리와 연동
• 고정형 주담대는 국고채 5년 만기물 금리와 연동

 

저는 30년 고정금리 주담대를 받았기 때문에 제 상품은 국고채 5년 만기물의 금리와 연동되어 있었습니다.

 

주담대 금리는 기준이 되는 금리에 금융기관의 가산금리를 더해서 구해집니다.

 

저 같은 경우는 현재 국고채 5년 만기물 금리인 1.3%에 가산금리가 더해졌었습니다.

 

가산금리는 물론 금융기관마다, 조건에 따라, 그리고 대출자의 신용에 따라 변동이 될 수 있습니다.

 

주담대 금리 = 주담대 형태에 따라 기준이 되는 금리 + 금융기관 가산금리 

 

 

앞으로 주담대 금리는 오를 것이다? 떨어질 것이다?

사실 이 부분은 그 어느 누구도 예측할 수 없습니다.

 

앞으로 금리가 오를지, 내릴지 예측할 수 있는 사람이 있다면 매우 쉽게 돈을 벌 수 있겠지요.

 

다만 저는 주담대 금리가 오를 것이라고 판단했고, 이를 실행에 옮겼습니다.

 

먼저, 주담대 금리가 앞으로 떨어지거나, 떨어지지 않더라도 현재 상태를 유지할 것이라 말하는 분들이 있습니다.

 

그분들은 미국의 연준이 2023년까지 기준금리를 올리지 않을 것이고, 미국의 재정정책에 발맞추어 정책을 펴는 한국 정부도 기준금리를 올리지 않을 것이기 때문에 주담대 금리도 오르지 않을 것이라고 생각합니다.

 

실제로 한국의 기준금리는 연 0.5%로 매우 낮게 유지되고 있습니다.

 

2017년 12월부터 2020년 11월까지 기준금리 추이

 

만약 주담대 금리가 앞으로도 낮게 유지될 것이라고 생각하시는 분들의 전제가 맞다면 국고채 5년 금리도 기준금리 추이와 비슷하게 움직여야 할 것입니다.

 

하지만 제가 볼 땐 아니었습니다.

 

저는 30년 고정금리 상품을 약정했으므로 이와 연동된 국고채 5년 만기물의 금리를 기준금리와 비교했습니다.

 

5년 만기 국고채의 금리는 기준금리와 관련이 있는 듯하면서도 독자적인 추세를 그리고 있었습니다.

 

그리고 2020년 8월부터는 상승추세로 변한 상태였죠.

 

 

5년 만기 국고채의 금리는 왜 오르는 것일까?

 

그렇다면 기준금리는 오르지 않는데 국고채는 왜 오르는 것일까 궁금하지 않을 수 없습니다.

 

물론 저는 경제 전문가도 아닌 일개 회사원이라 추측만 가능할 뿐입니다.

 

검색을 해보니 아래와 같은 2019년 말 기사를 찾을 수 있었습니다.

 

www.hankyung.com/economy/article/2019102850036

기준금리 내리면 뭐하나…은행 '대출금리' 쑥쑥 오르는데

위 기사에 이런 말이 있더군요:

 

기준금리 인하는 경기침체의 지표로 인식된다. 경기침체가 예상되면 금융채를 포함한 안전자산(채권)에 대한 투자수요가 증가하면서 채권 가격이 올라가고, 역의 관계에 있는 채권 금리는 떨어지게 된다. 최근 형성됐던 기준금리 인하 기대감이 사라지면서 금융채 금리가 오른 것이다.

 

즉, 경기침체가 예상되면 사람들이 안전자산인 채권에 투자하게 되고,

 

그렇게 되면 채권의 가격이 상승하게 되는데, 이는 역으로 채권의 금리를 낮추는 결과를 내게 됩니다.

 

그렇다면 국고채 5년 만기물의 금리가 상승하는 것은 경기가 호전될 것으로 예상하는 시장의 심리가 반영됐다고 볼 수 있는 것입니다. 

 

 

 

글을 마치며

 

물론 기준금리가 주담대 금리에 전혀 영향을 끼치지 않는다고 말할 수 없을 것입니다. 

 

이 부분은 저도 잘 모르는 것이라 본 포스트에서 뭐라 말씀드리긴 어려울 것 같습니다.

 

다만, 주담대 금리가 기준금리가 아닌 금융채, COFIX, 국고채의 금리에 연동이 되고

 

이러한 채권의 금리에는 시장의 심리가 반영되는 것으로 보입니다.

 

 

내년에 주담대 금리가 어떻게 될진 아무도 예상할 순 없겠으나,

 

만약 COVID-19 백신을 통해 지금의 상황이 종결된다면 앞으로 채권의 투자가치는 낮아지고 금리는 높아지며,

 

따라서 주담대 금리도 함께 상승하지 않을까 예상합니다. 

 

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참고:

www.hankyung.com/realestate/article/202004073053e

[집코노미] 기준금리 내렸는데…주담대는 왜 오르지