임대차 3법이란?
원래는 주택임대차보호법 개정안이 법안의 실제 이름이다. 이 개정안에 '계약갱신청구권제', '전월세상한제', '전월세신고제' 세 가지 제도가 담겨 있어 '임대차 3법'으로 불리는 것이다. 해당 법안은 2020년 7월 30일 국회를 통과했고, 바로 다음날인 31일에 임시 국무회의를 통해 시행됐다.
계약갱신청구권
임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존에 살고 있던 전월세 계약에 대해 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 갖게 되는 제도이다. 다만 집주인 본인이나 집주인의 부모, 자녀가 거주할 목적인 경우 세입자의 계약갱신 요구를 거부할 수 있다. 이 경우에는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 임차인에게 직접 거주의 필요성을 통보해야 하며, 이렇게 기존 임차인을 내보내고 집주인 본인이나 집주인의 가족이 거주하게 될 경우 2년간 실거주를 해야 한다.
그리고 임대인이 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 예외 사항도 있다.
또한, 임대인이 해당 주택을 매도하려는 목적으로 임차인의 계약갱신 요청을 거절할 수 없다는 점, 명심하자.
이 제도는 2020년 6월 31일 시행됐을 때 그 이전 전월세 계약에도 소급적용이 가능해 시행 당시 논란이 많았다.
전월세상한제
임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상 올릴 수 없게 제한을 두는 것을 말한다. 계약갱신청구권과 마찬가지로 6월 31일 시행 후 그 이전 계약에도 소급적용이 되었다.
전월세신고제
주택 임대차 계약을 맺은 후 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금, 그리고 잔금 납부일 등의 계약사항을 의무적으로 관청에 신고하도록 하는 제도이다.
임대차 2법이란?
계약갱신청구권과 전월세상한제와 다르게 전월세신고제는 2021년 6월에 시행된다. 나중에 시행되는 전월세신고제를 제외하고 먼저 시행되는 법안을 가리켜 임대차 2법으로 부르기도 한다.
시행에 따른 부작용
계약갱신청구권은 임대인(집주인)의 재산권을 과도하게 침해한다는 시각이 있다. 임차인(세입자)이 계약 갱신을 요구하면 실거주 외에는 그것을 거부하고 다른 임차인에게 임대할 수 있는 권리가 없기 때문이다. 전월세상한제의 경우는 임대료의 책정을 시장에 맡기지 않고 제도가 임의로 조절하는 측면이 강하기 때문에 수요가 있으면 가격이 올라가고 없으면 내려가는 시장원리에 다소 부합하지 않는다.
결과적으로 임대차 3법 시행 후 임대인들은 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 4년 거주할 것을 염두에 두고 전세 보증금 가격을 매우 높게 부르는 현상이 나타나고 있다. 아울러 기존 임차인의 계약갱신청구권 사용으로 원래대로라면 전세시장에 나와야 할 매물이 나오지 않게 되면서 전세매물 공급이 줄어들게 되었고, 이에 따라 전세 호가가 덩달아 높아지는 현상이 나타났다. 이는 결국 한 아파트 단지 안에서 신규 세입자와 기존 세입자 간 서로 다른 전월세 보증금으로 살게 되는 아이러니한 상황을 만들어냈다.