부부 공동명의로 아파트 양도세 30% 절세하기

 

 

아파트 양도세는 그 절세 방법을 잘 알아두지 않으면 집을 팔고 이사를 갈 때 매도 차익의 많은 부분을 세금으로 내야 하기 때문에 절세 방안과 정책을 면밀히 공부해두어야 세금 폭탄을 피할 수 있다. 이번 포스트에서는 부부 공동명의로 아파트 양도세를 절세하는 방법을 알아본다.

 

 

1. 부부 공동명의는 왜 양도세 절세에 유리한가?

 

먼저 부동산 양도소득세율 구조를 보자.

과표	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	-
4,600만 원 이하	15%	108만 원
8,800만 원 이하	24%	522만 원
1.5억 원 이하	35%	1,490만 원
3억 원 이하	38%	1,940만 원
5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	42%	3,540만 원

 

양도소득세 기본 세율은 과표가 증가하면 그에 따라 세율도 증가하는 구조를 가지고 있다. 그런데 부부 공동명의로 부동산을 소유할 경우 양도소득이 부부 각각의 지분만큼 집계되고 이에 따라 계산되는 양도소득세를 부부가 각자 내는 개념이기 때문에, 공동명의는 단독명의보다 낮은 과표 구간의 세율로 양도세를 납부할 수 있는 가능성이 커지는 것이다.

 

 

2. 부부 공동명의 절세의 실전

 

만약 아파트가 조정지역 내에 있지 않고 9억 원을 넘지 않는다면 2년을 '보유'하고 있는 것 만으로도 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 하지만, 해당 주택이 9억 원을 넘지 않는다고 하더라도 조정지역 내에 있다면 2년을 '거주'해야 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.

 

만약 9억 원이 넘는 아파트를 1년 미만 보유 후 매도할 경우 양도세 세율은 40%이며, 1년 이상부터는 기본세율인 6%~42%가 적용된다. 다주택자이면서 해당 아파트가 조정대상지역에 있는 경우에는 세율이 중과되어 2 주택자는 기본세율 구간이 16%~52%로, 3 주택 이상 보유자는 26%~62%로 바뀐다.

 

참고로, 개정된 세법에 의하면 '21년 6월 1일 양도분부터는 1주택자 1년 미만 보유 시 세율이 70%로 상향되며, 2년 미만 보유 시 기본에서 60%로 상향된 세율이 적용될 예정이다.

 

이제 비과세 혜택을 받지 못하는 9억 원 이상의 고가 아파트를 매도하는 경우를 예로 들어 부부 공동명의 절세 효과를 예를 들어 설명해보자.

 

 

 

(1) 과세대상양도차익 계산

한 무주택 가정이 한 아파트를 5억 원에 매입해 5년간 실거주 후 15억 원이 되어 매도하고자 한다면 양도차익은 10억 원이 된다. 이 중 과세대상 양도차익은 아래의 계산식에 의해 2억 원이 된다.

 

조정 양도차익 = 양도차익 * 지분
과세대상 양도차익 = 조정 양도차익 * (양도가액 - 9억 원) / 양도가액
--> 2억 원 = 5억 원 * (15억 원 - 9억 원) / 15억 원

 

(2) 공제액 계산

여기에 장기보유특별공제* 공제율 40%를 곱한 8천만 원을 2억에서 공제하고, 여기에 소득세법 제103조 【양도소득 기본공제】에 의한 인당 연 250만 원 한도 공제까지 계산하면 과세표준은 1억 1750만 원이 된다.

*장기보유 특별공제와 관련해서는 예전 포스트 '1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건 쉬운 설명' 참고

 

과세표준 = 과세대상 양도차익 - (과세대상 양도차익 * 장기보유 특별공제) - 250만 원
--> 1억 1750만 원 = 2억 원 - (2억 원 * 40%) - 250만 원

 

(3) 세율 및 세금 계산

과세표준 1억 1750만 원은 위의 기본세율 표에 의하면 1억 5천만 원 이하 과세구간에 해당하므로 세율은 35%가 적용된다. 이를 이용해 양도소득세를 구하면 약 2622만 원이 된다.

 

양도소득세 = 과세표준 * 양도세 세율
--> 약 2622만 원 = 1억 1750만 원 * 35%

 

양도소득세를 내면서 이의 10%를 지방소득세로 납부해야 하고 이를 합산하면 아파트 양도 시 내야 하는 세금의 총액이 계산된다. 또한, 지금까지 계산한 양도세는 부부 두사람 중 한 사람 분이므로 총액의 2배가 총 납부 세금이 된다.

 

총 납부 세금: (양도소득세 (약 2622만 원) + 지방소득세 (약 262만 원)) *2 = 약 5768만 원 

 

위의 예시에서 공동명의를 하지 않았을 경우 내야 하는 양도세는 7085만 원이고, 지방세는 708만 원이다. 그래서 부부 공동명의를 했을 경우 그렇지 않을 경우보다 2025만 원 차이가 난다. 공동명의가 단독명의보다 약 28.5% 정도 절세효과가 있는 셈이다.

 

 

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