어제(11월 13일)에 금융감독원의 은행감독국에서 '신용대출 등 가계대출 관리방안'을 발표했다.
1. 정책이 나오게 된 배경
발표 자료를 보면 금감원의 이번 과리방안도 부동산 시장을 규제하기 위한 정책이란 것을 알 수 있다.
신용대출이 전체 가계대출의 증가율을 주도하고 있고, 이러한 신용대출이 부동산 매입 비용에 유입되는 것을 위험요소로 본다는 것이 이번 정책이 나오게 된 배경이다.
2. 정책의 내용
이번 정책의 구체적인 내용은 크게 '즉시 추진과제'와 '장기 추진과제'로 구분된다. 먼저 '즉시 추진과제'는
1. 은행권의 자율적 신용대출 관리 강화
2. 고액 신용대출 중심의 차주 상환능력 심사강화
로 구분된다. 1번 과제는 결국 은행을 잘 관리감독해서 과다한 신용대출이 발생하지 않도록 하겠다는 것이다.
2번 과제는 조금 더 구체적인데, 이는 또다시 3가지 내용으로 구분된다:
2.1 은행권의 고위험 대출을 보다 엄격하게 관리하기 위하여 고DSR 대출비중 관리기준 하향
2.2 차주단위 DSR(은행 40% / 비은행 60%) 적용대상을 고소득자의 고액 신용대출까지 확대
2.3 과도한 레버리지를 활용한 자산시장 투자수요를 억제할 수 있도록 고액 신용대출(누억 1억 원 초과)의 사후 용도관리 강화
슬쩍 봐서는 잘 이해가 가지 않으니 좀 더 면밀히 따져보자.
3. 11.13 대책의 '즉시 추진과제'를 좀 더 이해해보자
2.1은 각 은행별로 고DSR 대출비중을 하향하여 관리하겠다는 것이다. 대책 발표 전에는 DSR 비중이 각각 70%/90% 초과하는 고DSR 대출 수준이 시중은행은 각각 15%/10%, 지방은행은 30%/25% 였는데, 이를 시중 5%/3%로, 지방은행은 15%/10%로 변경하겠다고 명시했다.
| 은행 종류 | DSR | 조정전 | 조정후 (증감폭) |
| 시중 | 70%초과 | 15% | 5% (-10%) |
| 90%초과 | 10% | 3% (-7%) | |
| 지방 | 70%초과 | 30% | 15% (-15%) |
| 90%초과 | 25% | 10% (-15%) | |
| 특수 | 70%초과 | 25% | 15% (-10%) |
| 90%초과 | 20% | 10% (-10%) |
이것은 결국 은행이 고DSR 비율을 최대 10%까지 감소시켜야 함을 의미하며, 신규 대출이 어려워지는 것 뿐만 아니라 기존 대출을 연장하고자 할 때에도 이것이 거절될 수 있다는 것을 의미한다 (은행은 고DSR 비율을 낮춰야하므로).
2.2는 간단히 이야기하면, 현재 투과지구 시가 9억 원 초과 주택 주담대에 적용되던 차주단위 DSR 40% 적용 중인데, 이에 더해 연소득 8천만 원 초과 고소득자가 총 신용대출 1억원 초과할 시에도 DSR 40%를 적용하겠다는 것이다. 이 규제를 굳이 고소득자에게 적용하는 것이 의아한데, 8천만 원 이하 소득자와 초과 소득자의 상황을 비교해보면 이해가 빠를 것 같다. 연소득 8천만 원인 사람과 1억 원인 사람이 똑같이 시가 9억 원인 아파트를 매수한다고 가정해보자. LTV 제한에 맞게 주담대를 40% 받고, 신용대출도 DSR 40% 한도 내에서 최대한 받는다고 가정해보면 아래와 같은 결과가 나온다.
| 연 소득 | 0.8억 원 | 1억 원 |
| 매입금 | 9억 원 | 9억 원 |
| 주담대 금리 (고정으로 가정) | 연 2.8% | 연 2.8% |
| 대출기간 | 360개월 | 360개월 |
| 주담대 (LTV 40%) | 3.6억 원 | 3.6억 원 |
| DSR | 27.41% | 21.93% |
| 여유 DSR | 12.59% | 18.07% |
| 추가 신용대출 가능 금액 | 0.795억 원 | 1.426억 원 |
| 자기자본 필요금 | 4.605억 원 | 3.974억 원 |
위의 표에서 보면 소득 1억 원인 사람의 자기자본 필요금이 8천만 원인 사람보다 더 적다는 것을 알 수 있다. 그렇다면 여기에 신규 규제를 적용해보자. 가만히 생각해보면 기존 규제와 상황이 변한 것은 없다는 것을 알 수 있다. 투과지역 9억 원 초과 부동산을 사는 것이라 DSR 40%가 이미 적용되어 있기 때문이다. 그렇다면 투과지역이 아닌 부동산을 산다고 가정하면 어떨까? 지방 비규제지역 9억원 아파트를 사는 경우는 아래와 같다.
| 연 소득 | 0.8억 원 | 1억 원 |
| 주담대 (LTV 70%) | 6.3억 원 | 6.3억 원 |
| 신용대출 (연봉의 150%까지 가능하다고 가정) | 1.2억 원 | 1.5억 원 |
| 자기자본 필요금 | 1.5억 원 | 1.2억 원 |
이 경우 지금까지는 아무런 문제가 되지 않았지만, 신규 정책이 적용되면 연봉 1억 원인 사람은 DSR 40% 규제를 적용받게 된다. 주담대만으로도 DSR이 이미 38.37%이기 때문에 DSR 40% 규제가 적용되면 약 1천만 원 정도 밖에 신용대출을 받지 못한다. 그렇다면 1억 원 고소득자가 취할 수 있는 선택은 신용대출로 빌리는 돈을 1억 원으로 제한하여 DSR 규제를 피하는 것이다. 개인적인 생각으로는 정부가 새로운 정책을 통해 같은 집을 매수할 때 연봉이 높은 사람의 자기자본 필요금이 저소득자보다 높아지는 효과를 노리는 것이 아닌가 생각된다. 즉, 고소득자가 실행하는 신용대출을 제한하여 가계채무 건전성을 확보하려고 하는 것으로 보인다.
마지막으로 2.3은 규제 시행 후('20년 11월 30일 이후) 신용대출을 누적으로 총 1억 원 초과하여 실행했는데, 대출실행 1년 안에 주택을 매입하는 경우 해당 신용대출을 회수하겠다는 것이다.
4. 종합 정리
종합해서 정리해보면 아래처럼 이해가 된다.
- 은행의 고DSR 대출 비율 줄이는 쪽으로 관리감독 하겠다.
- 소득이 연 8천만 원 이상이면 신용대출을 1억 이상 빌릴 경우 DSR 40% 적용하겠다.
- 집 살 때 신용대출은 1억 원까진 허용하지만, 그 이상은 회수하겠다.
부동산 매입 시 신용대출 규제가 강화된 면이 있으면서도, 1억 원에 대해서는 인정하겠다는 취지가 있는 것으로 보인다. 해당 규제를 통해 급등하는 부동산 매매 시장을 잡을 수 있을 것인지 그 향방이 궁금해진다.