바야흐로 부동산 규제의 시대다. 부동산을 취득할 때도 세금을, 보유할 때도 세금을, 그리고 팔 때도 세금을 낸다. 이번 글에서는 부동산을 팔 때 내는 세금인 '양도소득세' 비과세 조건에 대해서 알아보도록 한다.
1. 양도소득세
양도소득세는 부동산을 매도할 때 발생하는 시세차익에 대해서 징수되는 세금이다. 시세차익을 소득으로 보고 양도 시 발생하는 소득세라고 생각하면 쉬울 듯하다. 국세청에서 정의하는 양도소득세는 아래와 같다.
| 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다. 따라서, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우엔는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (출처: 국세청) |
정리하면, 어떠한 권리를 취득한 후 특정 기간 동안 보유했다가 매도할 경우 발생한 이익에 대해서만 과세가 되고, 손해를 본 경우에는 양도소득세가 발생하지 않고, 실제로 권리를 양도하지 않았을 경우에도 발생하지 않는다. 양도소득세가 과세되는 자산의 범위와 양도의 범위는 아래와 같다.
2. 양도소득세의 비과세 조건
1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로, 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다. 또한, '17.08.03. 이후 취득한 주택이 조정지역 내에 있는 경우는 2년 거주요건이 추가된다. 이 외에 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족하면 양도세가 감면되나 본 글의 취지와는 해당사항이 없으므로 다루지 않겠다.
3. 양도소득세 비과세에 해당되지 않는 경우
하지만 위의 조건을 만족함에도 불구하고 비과세 혜택을 받지 못하는 경우가 있는데, 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 고가주택을 매도하는 경우다. 이 경우에는 양도세를 내야한다.
4. 고가주택 양도세 절세 방안
그렇다면 9억 원을 초과하는 고가주택은 실거주용이라고 하더라도 무조건 양도세를 100% 다 내야 할까? 아니다. 장기보유특별공제를 통해 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있다. 아래 표를 확인해보자.
개정된 장기보유특별공제 내용을 보면 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 10년 이상 보유만 했을 경우는 40% 공제를, 이에 더해 모든 세대원이 거주를 했을 경우엔 40% 추가 공제를 받을 수 있어 총 80% 공제를 받게 되었다. 즉, 기존에는 2년 실거주 요건만 만족하면 10년 보유 시 80% 공제를 해줬지만, 앞으로는 거주기간도 공제율 계산에 포함되는 것이다. 추가적으로, 부동산 취득시 발생했던 비용(법무사, 세무사, 부동산 비용, 난방시설 교체 및 샷시 교체 비용 등 자본적 지출, 취득세)도 공제받을 수 있으니 참고하자.
보유기간과 거주기간 계산 방법은, 국세청에 따르면, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.